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| 慎重さが求められる市街化調整区域 |
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市街化調整区域内で住宅または土地を購入するときに注意すべき実践的なポイントを、考えてみました。
まずは市街化調整区域内の土地を購入・検討する場合です。市街化調整区域とはいっても、都市計画法による開発許可を受け大規模な宅地造成工事などをしたうえで分譲される土地もあります。このような土地のときには、開発許可に関する書面が確認できればたいていは問題ありません。また、開発許可に合わせ、市街化調整区域でありながら用途地域が指定されるケースもあるほか、建ぺい率・容積率や一定の制限などが加わることも多いので、それらの内容もよく確認するようにします。
問題が生じやすいのは、単体の更地または古家付きの土地のです。このような土地では、都市計画法による許可および建築基準法による建築確認が受けられるかどうかによって大きな違いがあります。そこで売買契約書には
「平成○年○月○日までに買主名義による建築確認を受けることができなければ白紙解除とする」
という旨の特約条項を盛り込んでもらうことが必要になります。建築確認を受けることの前提として都市計画法による許可も得ることになりますが、単純に都市計画法による許可だけですと、目的とする建物
（用途、構造、規模など）
が建てられるという保証はないため、建築確認を特約の要件とした方が良いと言われております。
この特約条項を盛り込む場合、売買契約を締結したらすみやかに建築確認の申請ができるように、事前に準備をしておかなければなりません。当然ながら設計費用や建築確認申請費用などがかかりますが、こちらはどのみち必要になる費用です。しかし、もし許可などが受けられなければ、すべてが無駄な出費になりますで、予め割り切って理解しておくと良いと思います。売主がその費用を負担してくれるなら話は別ですが・・・。そのため、場合によっては売買契約を締結するよりも前の段階で、建築士・不動産業者など第三者に依頼をして
「許可を受けられる可能性が高い土地なのか、それとも許可が難しい土地なのか」
（明確な判断はできないケースも多い）
を調べてもらうことも考えるようにするべきです。その時点である程度の調査費用がかかっても仕方ありません。
いずれにしても、市街化調整区域の不動産を購入・検討する場合には、慎重に慎重を重ね、不安な点や不明な点・不透明な部分があれば必ず解決してから話を進めるようにして下さい。
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