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| 売買時における抵当権の取り扱い |
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中古物件を売買する場合には、前の所有者
（売主） が住宅ローンを借りていて、抵当権が設定されていることがほとんどです。通常の売買契約であれば、契約約款に抵当権等の抹消を売主に義務で付ける文言が入っており、抵当権をそのままにして物件を引渡すことは、よほどの特殊事情がない限り行なわれません。手続きの流れは、残代金の精算、所有権の移転登記、抵当権の抹消登記が全て同時に行われ、引き渡しが完了します。
ところがバブル期に購入した不動産を今売ろうとした時、物件価格の下落により現在の相場で売却しても住宅ローンの残債が売却価格より高くなってしまい、結果的に住宅ローンが残ってしまうことが多々あります。住宅ローンが残ってしまうということは、金融機関が抵当権の抹消に応じない可能性があるということです。そこで売主は、自己資金や住み替えローンなどを利用してオーバーした既存の住宅ローンを完済するのですが、その見込みが不透明な場合には、買主に対する「ローン特約」（買主側のローンが否決された場合、不動産売買契約を白紙解約にする為の特約）とは逆の考えで、売主に対する「金融機関が抵当権の抹消に応じない場合は白紙解約とする」という特約条項を契約書に入れることがあります。
この特約条項はもちろん売主買主双方が了承した上での話ですが、買主側から見るとせっかく決めた物件で手続きをした挙句、白紙解約になってしまう訳ですから少しリスクがあるように感じるかもしれません。しかし、住まいを探していて「これなら契約しても良い」と思う物件はそう多くないと思いますので、白紙解約前提で手続きをするのも一つの方法かもしれません。
不動産売買における抵当権の扱いは、抵当権が買主に引き継がれることはないのが基本です。もしも、抵当権に関して複雑な問題があるような物件に出会ったら、そっと身を引くのが得策かもしれません。 | |
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